Despejo e locação: direitos do inquilino e do proprietário

Poucos conflitos desgastam tanto quanto os que envolvem um imóvel alugado. De um lado está quem deixou de receber; de outro, quem precisa de tempo e previsibilidade para sair. A lei de locações tenta equilibrar essas posições com regras próprias — e conhecê-las, antes que a discussão vire processo, costuma abreviar bastante o caminho.

Em que situações o despejo pode ser pedido

Despejo não é sinônimo de aluguel atrasado. É a ação usada para retomar a posse do imóvel locado, e a lei prevê fundamentos diferentes, cada um com exigências próprias:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos, como condomínio e tributos previstos no contrato
• Fim do prazo do contrato escrito, quando o locador não tem interesse em renovar
• Denúncia vazia — retomada sem necessidade de justificar o motivo, cabível em hipóteses e prazos específicos, sobretudo quando a locação já se prorrogou por tempo indeterminado
• Descumprimento de cláusula, como sublocação proibida, uso diverso do contratado ou obras não autorizadas
• Necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público que não possam ser feitos com o inquilino no imóvel

Falta de pagamento e purgação da mora

Nesse fundamento, o pedido de retomada costuma vir cumulado com a cobrança dos valores em aberto. Existe, porém, uma saída relevante para o inquilino: a purgação da mora, isto é, o depósito em juízo do total devido dentro do prazo legal — aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários —, o que tende a afastar a rescisão e manter a locação.

Dois cuidados aparecem com frequência. O depósito precisa ser integral: se o locador alegar que a oferta não cobre tudo, justificando a diferença, a lei ainda abre prazo curto para o inquilino complementar — mas, não complementado, o pedido de rescisão prossegue pela diferença. E o benefício não pode ser usado repetidamente em curto intervalo, ficando vedado quando já utilizado no período legal anterior à ação. Por isso, calcular o valor correto e observar o prazo faz diferença prática.

Prazos para desocupar

Não há um prazo único. Ele varia conforme o fundamento do pedido, o tipo de locação e o momento processual. Em algumas hipóteses previstas em lei, o locador pode obter ordem liminar de desocupação logo no início do processo, em regra mediante prestação de caução. Em outras, a saída só é exigível após a sentença, pelo prazo fixado no mandado.

Quando a discussão é apenas o término do contrato, uma notificação prévia bem feita costuma resolver sem processo, com prazo combinado para entrega das chaves.

Garantias: fiador, caução e seguro fiança

A garantia é o que dá segurança ao locador e, em regra, o contrato admite apenas uma modalidade por vez:

• Fiança — um terceiro responde pela dívida; a extensão dessa responsabilidade após prorrogações do contrato é ponto que gera discussão
• Caução em dinheiro, bens móveis ou imóveis, com limite legal quando feita em dinheiro
• Seguro de fiança locatícia, contratado junto a seguradora
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, alternativa menos comum

Benfeitorias e devolução do imóvel

Reformas feitas pelo inquilino geram dúvida recorrente. Em linhas gerais, obras necessárias à conservação tendem a ser indenizáveis ainda que não autorizadas, e as úteis costumam depender de autorização prévia do locador; as puramente estéticas, em regra, não geram direito a reembolso, podendo ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar o imóvel. Tudo isso, porém, cede a disposição contratual em contrário: muitos contratos trazem renúncia expressa à indenização e à retenção, cláusula que a Súmula 335 do STJ reconhece como válida — o que não afasta a discussão, caso a caso, sobre sua aplicação em contratos de adesão.

Na devolução, o laudo de vistoria de entrada e saída é o documento mais útil dos dois lados, porque separa o desgaste natural do uso daquilo que efetivamente precisa ser reparado.