Direito Imobiliário: Guia Completo sobre Compra e Venda, Usucapião, Locação e Regularização

1. 1. Compra e venda de imóvel: por que só o registro transfere a propriedade

No Brasil, muita gente acredita que assinar o contrato e pagar o preço já torna a pessoa dona do imóvel. Não é assim. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é claro: a propriedade de bem imóvel só se transfere, entre pessoas vivas, com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245). Enquanto esse registro não é feito, quem consta na matrícula continua sendo o proprietário perante a lei. Daí a máxima registral: 'quem não registra não é dono'.

O caminho típico de uma compra e venda envolve três documentos que não se confundem. Primeiro, pode haver um contrato de promessa de compra e venda (ou compromisso), em que as partes acertam preço, forma de pagamento e prazo. Depois vem a escritura pública de compra e venda, lavrada em Tabelionato de Notas. Por fim, essa escritura é levada a registro na matrícula do imóvel, junto ao Registro de Imóveis competente.

A escritura pública é, em regra, obrigatória para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil. Abaixo desse patamar, ou em situações específicas previstas em lei (como financiamentos com instrumento particular equiparado à escritura pública), o negócio pode ser formalizado de outra maneira. Ainda assim, o registro segue sendo indispensável para transferir a propriedade.

• Promessa de compra e venda: acordo preliminar que fixa as condições do negócio.
• Escritura pública: ato lavrado em cartório de notas que formaliza a venda (exigida acima de 30 salários mínimos — art. 108, CC).
• Registro na matrícula: é o que efetivamente transfere a propriedade (art. 1.245, CC).
• ITBI: imposto de transmissão, de competência municipal (art. 156, II, da Constituição), normalmente pago antes do registro.

2. 2. Devida diligência: as certidões e documentos a conferir antes de assinar

A etapa mais negligenciada — e a que mais evita prejuízos — é a chamada devida diligência imobiliária: a conferência da situação do imóvel e dos vendedores antes de fechar o negócio. O objetivo é descobrir dívidas, penhoras, processos ou vícios que possam recair sobre o comprador ou até anular a venda.

Sobre o imóvel, o documento central é a matrícula atualizada, obtida no Registro de Imóveis. Ela conta toda a 'história' do bem: quem são os donos, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou outros ônus averbados. Vale conferir também a situação fiscal (IPTU e, em condomínios, a inexistência de débitos condominiais) e se a construção está regularizada, com 'habite-se' e averbação da edificação.

Sobre os vendedores, é prudente obter certidões de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas. Se o vendedor responde a processos ou está insolvente, a venda pode ser questionada como fraude à execução ou fraude contra credores, e o comprador de boa-fé pode ser prejudicado. Atenção ainda ao estado civil e ao regime de bens: a venda de imóvel por pessoa casada exige, em regra, a autorização do outro cônjuge (a chamada outorga conjugal, art. 1.647 do Código Civil), salvo no regime de separação absoluta.

• Matrícula atualizada do imóvel (últimos 30 dias) com todas as averbações.
• Certidão negativa de débitos de IPTU e de taxas municipais.
• Declaração de quitação de condomínio, quando aplicável.
• Certidões dos vendedores: cíveis, fiscais, trabalhistas e de protesto.
• Comprovação do estado civil e da outorga do cônjuge, se for o caso.
• 'Habite-se' e averbação da construção, para imóveis edificados.

3. 3. Promessa de compra e venda e o direito à adjudicação

O contrato de promessa (ou compromisso) de compra e venda é muito usado quando o pagamento é parcelado ou depende de aprovação de financiamento. Bem redigido, ele protege ambas as partes: descreve o imóvel, o preço, o cronograma de pagamento, as consequências do inadimplemento e o prazo para a lavratura da escritura definitiva.

Quando registrado na matrícula do imóvel, o compromisso de compra e venda irretratável confere ao comprador um direito real à aquisição do bem (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Isso significa que, cumpridas as obrigações, o comprador pode exigir a transferência mesmo contra a vontade do vendedor. A propósito, a Súmula 239 do STJ reconhece que o direito à adjudicação compulsória não fica condicionado ao registro do compromisso — mas registrar traz segurança adicional frente a terceiros.

Um cuidado essencial em imóveis na planta ou vendidos por construtoras: a Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do compromisso, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. É uma proteção importante ao consumidor que comprou de boa-fé.

4. 4. Usucapião: quando a posse prolongada vira propriedade

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse mansa, pacífica e contínua de um imóvel por determinado tempo, cumpridos os requisitos legais. É a solução para quem ocupa um imóvel há anos, como dono, mas nunca teve o título de propriedade regularizado. Tratamos do tema em detalhe no artigo específico sobre o que é e como funciona a usucapião, que complementa este guia.

O Código Civil prevê diferentes modalidades, cada uma com seu prazo e seus pressupostos. Vale destacar que a usucapião pode ser buscada tanto pela via judicial quanto, desde o Código de Processo Civil de 2015, pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, conforme o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A escolha da modalidade e da via depende de cada situação de posse.

• Extraordinária (art. 1.238, CC): 15 anos de posse, independentemente de justo título ou boa-fé; o prazo cai para 10 anos se houver moradia habitual ou obras produtivas no local.
• Ordinária (art. 1.242, CC): 10 anos, com justo título e boa-fé.
• Especial urbana (art. 1.240, CC, e art. 183 da Constituição): imóvel urbano de até 250 m², posse de 5 anos para moradia, desde que a pessoa não seja proprietária de outro imóvel.
• Especial rural (art. 1.239, CC, e art. 191 da Constituição): área rural de até 50 hectares, 5 anos, tornando-a produtiva e nela morando.
• Familiar (art. 1.240-A, CC): 2 anos, para o ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanece no imóvel do casal após o abandono do lar pelo outro, em imóvel de até 250 m².

5. 5. Locação de imóveis: o que diz a Lei do Inquilinato

As locações de imóveis urbanos são regidas pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela organiza direitos e deveres de locador (quem aluga) e locatário (o inquilino), e disciplina temas como garantias, reajuste, prazo, renovação e despejo.

Um ponto importante são as garantias locatícias. A lei permite ao locador exigir apenas uma delas por contrato (art. 37): caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo é vedado.

Sobre o prazo e a retomada do imóvel: em locações residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, ao final do contrato o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo (a chamada denúncia vazia, art. 46). A retomada e a cobrança de aluguéis atrasados podem ser feitas por ação de despejo, procedimento próprio previsto na lei. O inquilino também tem proteções, como o direito de preferência na compra caso o proprietário decida vender o imóvel locado (arts. 27 a 34).

• Garantia única por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária (art. 37).
• Denúncia vazia possível em contratos residenciais de 30 meses ou mais (art. 46).
• Ação de despejo para retomada e cobrança de aluguéis (arts. 59 e seguintes).
• Direito de preferência do inquilino na venda do imóvel (arts. 27 a 34).
• Revisão do valor do aluguel pela ação revisional, após três anos de vigência (art. 19).

6. 6. Financiamento imobiliário e alienação fiduciária

A maioria das compras de imóveis no Brasil é financiada. Na modalidade mais comum hoje, o banco empresta o valor e o imóvel é dado em garantia por meio da alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/1997. Na prática, a propriedade fica 'resolúvel' em nome do credor até a quitação: pago o financiamento, a propriedade plena consolida-se no comprador.

É fundamental entender o que acontece em caso de inadimplemento. Diferentemente da antiga hipoteca, a alienação fiduciária permite um procedimento mais célere de retomada. Configurada a mora, o devedor é notificado para purgar (quitar) o débito em prazo legal; não o fazendo, a propriedade se consolida em nome do credor, que deverá levar o imóvel a leilão, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Por isso, ao primeiro sinal de dificuldade de pagamento, buscar orientação e negociar cedo faz diferença.

Financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), instituído pela Lei nº 4.380/1964, seguem regras próprias de teto de valor, taxas e uso do FGTS. Ler o contrato com atenção — índices de correção, sistema de amortização (SAC ou Price), seguros obrigatórios — evita surpresas ao longo dos anos de pagamento.

7. 7. Distrato e rescisão de contratos imobiliários

Nem todo negócio chega ao fim planejado. O distrato é o desfazimento consensual do contrato (art. 472 do Código Civil), enquanto a rescisão pode decorrer do descumprimento por uma das partes. Em compras de imóveis na planta ou em loteamentos, esse é um dos pontos que mais geram conflito, especialmente quanto ao valor a ser devolvido ao comprador que desiste.

A Lei nº 13.786/2018 — a chamada 'Lei do Distrato' — trouxe regras específicas para os contratos de aquisição de unidades em incorporação imobiliária e em loteamentos, alterando a Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 6.766/1979. Ela disciplina, entre outros pontos, os percentuais que a incorporadora pode reter em caso de desistência do comprador e as consequências do atraso na entrega da obra. Cada contrato deve ser lido à luz dessas regras.

Para os contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a Súmula 543 do STJ orienta a restituição das parcelas pagas: de forma integral, quando a culpa pela resolução é exclusiva do vendedor/construtor; e parcial, quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento. A definição de quem deu causa e dos percentuais exige análise do contrato e das circunstâncias concretas.

8. 8. Regularização de imóveis: quando a documentação não fecha

É comum encontrar imóveis 'de fato', mas não 'de direito': casas construídas sem averbação, terrenos sem escritura, loteamentos irregulares, heranças não inventariadas que travam a matrícula. A regularização é o conjunto de medidas para colocar a situação registral e fiscal em ordem, o que valoriza o bem e permite vendê-lo, financiá-lo ou dá-lo em garantia.

Cada caso pede um caminho: pode ser a averbação de uma construção com o 'habite-se', a lavratura de escritura pendente, um inventário para transmitir a herança, uma ação (ou pedido extrajudicial) de usucapião, ou a adesão a programas de regularização fundiária. A Lei nº 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que criou instrumentos para regularizar núcleos urbanos informais, tanto de interesse social quanto específico.

Regularizar costuma envolver mais de um órgão — prefeitura, cartório de notas e registro de imóveis, e às vezes o Judiciário. Um diagnóstico jurídico inicial ajuda a definir a rota mais curta e segura para cada imóvel.

9. 9. Erros comuns e quando procurar um advogado

Boa parte dos litígios imobiliários poderia ser evitada com cuidados simples na fase de negociação. Conhecer os erros mais frequentes é uma forma de se proteger.

Sinais de que vale procurar orientação jurídica: valores altos envolvidos, imóvel com histórico registral complexo, vendedor com dívidas ou processos, imóvel na planta, herança ou inventário pendente, posse antiga sem título, contratos de locação comercial e qualquer situação em que a documentação não esteja perfeitamente clara. O acompanhamento por advogado com atuação em Direito Imobiliário ajuda a estruturar o negócio de forma segura e a prevenir disputas — você pode conhecer melhor essa atuação na página da área de Direito Imobiliário do escritório.

• Pagar o preço sem levar a escritura a registro — sem registro, não há transferência de propriedade.
• Fechar o negócio sem conferir a matrícula atualizada e as certidões dos vendedores.
• Ignorar a outorga do cônjuge exigida por lei na venda de imóveis.
• Assinar contrato de promessa genérico, sem cláusulas claras de inadimplemento e prazo.
• Deixar de averbar construções e alterações no imóvel.
• Aceitar mais de uma garantia locatícia ao mesmo tempo, o que a Lei do Inquilinato proíbe.
• Desistir de compra na planta sem entender as regras de retenção da Lei do Distrato.