Transações imobiliárias seguras exigem acompanhamento jurídico.

Como atuamos em Direito Imobiliário

Imóvel costuma ser o maior patrimônio de uma família. No Cancian Advogados, atuamos na prevenção (análise documental antes da compra, contratos seguros) e na solução de conflitos já existentes (distrato, usucapião, disputas de posse).

Compra e venda segura

Antes de fechar negócio, analisamos matrícula, certidões do vendedor, débitos, ônus e restrições. Um imóvel com pendência judicial, fiscal ou ambiental pode se tornar um problema para o comprador. A análise preventiva evita isso.

Distrato imobiliário

Quem desiste da compra de imóvel na planta tem direito à devolução de parte substancial dos valores pagos (Lei 13.786/2018). Atuamos para buscar a devolução devida, nos termos e prazos previstos em lei.

Usucapião

Quem ocupa um imóvel de forma contínua, pacífica e com intenção de dono pode adquirir a propriedade por usucapião. Existem diversas modalidades (ordinária, extraordinária, especial urbana/rural), cada uma com requisitos e prazos próprios. Atuamos judicial e extrajudicialmente.

Compra e venda e o contrato de gaveta

Muita gente compra imóvel apenas com um "contrato de gaveta" — um acordo particular que não é levado ao Cartório de Registro de Imóveis. Ele é válido entre as partes, mas não transfere a propriedade: perante terceiros, o dono continua sendo quem consta na matrícula. Isso expõe o comprador a riscos como penhora por dívidas do vendedor, venda do mesmo imóvel a outra pessoa ou dificuldade em financiar e revender.

No Código Civil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título (art. 1.245). Por isso, além de analisar a documentação antes da compra, orientamos sobre a regularização da cadeia dominial e, quando cabível, sobre a adjudicação compulsória para exigir a escritura definitiva de quem se recusa a outorgá-la. Cada situação depende de análise dos documentos e não constitui promessa de resultado.

Distrato na planta e devolução de valores

Quando o comprador desiste de um imóvel adquirido na planta, ou quando a construtora atrasa a obra, entra em cena a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Ela estabelece regras sobre quanto pode ser retido pela incorporadora, os prazos de devolução e as consequências do atraso na entrega. Em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a percentuais maiores; fora dele, os limites são menores.

Também é importante saber que a lei prevê um prazo de tolerância (em geral de até 180 dias) para a entrega da obra. Passado esse período sem entrega, pode caber a resolução do contrato com devolução integral ou indenização, conforme o caso. Analisamos o contrato assinado, as cláusulas de retenção e a situação concreta para orientar sobre os valores efetivamente devidos.

Vícios construtivos e responsabilidade da construtora

Infiltrações, trincas, problemas hidráulicos ou elétricos e falhas de acabamento são vícios construtivos. Nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor assegura ao comprador o direito de exigir o reparo, o abatimento do preço ou a rescisão, conforme o defeito. Há ainda a garantia legal de solidez e segurança da obra prevista no Código Civil (art. 618), pela qual a construtora responde durante cinco anos por danos que comprometam a estrutura.

Documentar os problemas com fotos, laudos e notificações é decisivo. Atuamos na notificação da construtora ou da incorporadora e, quando o reparo não vem de forma adequada, na ação judicial cabível para obrigar a correção ou a reparação dos prejuízos, sempre conforme a prova produzida.

Locação e Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) rege as locações residenciais e comerciais. Ela define direitos e deveres de locador e locatário, as garantias possíveis (fiador, caução, seguro-fiança), as hipóteses de despejo e a forma de reajuste dos aluguéis. Um contrato bem redigido evita boa parte dos conflitos — por isso atuamos tanto na elaboração quanto na revisão de contratos.

Quando o conflito já existe, conduzimos ação de despejo (por falta de pagamento, término do prazo ou infração contratual), ação revisional de aluguel (para reajustar o valor ao patamar de mercado após três anos) e a cobrança de aluguéis e encargos em atraso. Também orientamos o inquilino sobre seus direitos, inclusive a devolução da caução e o direito de preferência na compra do imóvel.

Condomínio: cobrança, direitos e deveres

A vida em condomínio é regida pela convenção, pelo regimento interno e pelos artigos do Código Civil sobre condomínio edilício. O condômino tem o dever de pagar as cotas condominiais e de respeitar as regras de convivência; em contrapartida, tem direito de participar das assembleias, fiscalizar as contas e usar as áreas comuns. A cota condominial em atraso pode ser cobrada judicialmente, e o imóvel responde pela dívida.

Atuamos na cobrança de inadimplência condominial, na revisão de cobranças indevidas, na análise de multas por infração ao regimento e em questões entre condôminos e síndico. Quando o caso envolve o chamado condômino antissocial ou disputas sobre despesas, avaliamos a medida adequada conforme a convenção e a lei.

Regularização, escritura e registro

Regularizar um imóvel significa fazer a documentação refletir a realidade: averbar construções e reformas na matrícula, corrigir divergências de área, desmembrar ou unificar lotes e obter o registro em nome do real proprietário. Sem regularização, o imóvel perde valor e não pode ser financiado ou vendido com segurança.

O caminho costuma envolver a escritura pública (lavrada em cartório de notas, quando exigida) e o registro na matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis), etapas distintas e igualmente necessárias. Orientamos sobre a documentação, os tributos incidentes (como o ITBI) e os procedimentos administrativos ou judiciais aplicáveis a cada situação.

Financiamento e alienação fiduciária

A maioria dos financiamentos imobiliários usa a alienação fiduciária (Lei 9.514/1997): o imóvel fica em nome do banco como garantia até a quitação, e a propriedade só passa integralmente ao comprador ao fim do pagamento. Em caso de inadimplência, a lei prevê um procedimento próprio de consolidação da propriedade e leilão, mais rápido do que a antiga hipoteca — o que torna importante conhecer prazos e direitos, inclusive o de purgar a mora.

Analisamos contratos de financiamento, cláusulas de reajuste e cobranças, além de orientar o comprador que enfrenta dificuldade de pagamento sobre as alternativas cabíveis, como renegociação, portabilidade ou discussão de valores. A viabilidade de cada medida depende da análise do contrato e da situação concreta.