Condomínio: inadimplência, multas e direitos do morador

Viver em condomínio mistura convivência e dinheiro, e é daí que nascem os atritos mais comuns: a cota que atrasou, a multa que apareceu no boleto, o aviso de que o inadimplente não pode usar o salão de festas, a assembleia que ninguém entendeu como foi convocada. Este texto reúne o que costuma ser legítimo e o que tende a ser abusivo.

Cota em atraso: como funciona a cobrança

A cota condominial acompanha o imóvel, e não apenas a pessoa. Débitos antigos podem, em regra, ser cobrados de quem compra a unidade — por isso a certidão de débitos é peça essencial em qualquer negociação.

Sobre o atraso costumam incidir três parcelas distintas, que não se confundem:

• Multa moratória — hoje limitada a um percentual baixo sobre o débito; convenções antigas que previam 10% ou 20% tendem a não prevalecer para as cotas vencidas depois da lei atual
• Juros de mora — no percentual da convenção e, no silêncio dela, no patamar legal supletivo, que mudou em 2024 e deixou de ser um percentual fixo ao mês; débitos que atravessam essa virada podem exigir cálculo em dois períodos
• Correção monetária — que apenas repõe a perda do valor no tempo

A cobrança judicial da cota segue rito próprio, o que costuma tornar a negociação e o parcelamento formalizado alternativas mais objetivas para os dois lados.

Dívida não autoriza constrangimento

Estar em atraso não retira do morador a condição de condômino. O entendimento predominante é o de que o condomínio não pode aplicar sanções que a lei não prevê. Em geral são vistas como abusivas práticas como:

• Impedir o uso de piscina, academia, salão de festas ou elevador
• Bloquear a entrada de visitantes ou o acesso à vaga de garagem
• Divulgar o nome do devedor em mural, grupo de mensagens ou informativo

Há sanções que a lei realmente prevê, como a restrição ao voto em assembleia enquanto perduram os débitos. Já a interrupção de serviços essenciais é tema controvertido e depende da individualização da medição e do caso concreto.

Multas por infração e o direito de defesa

Barulho fora de hora, obra em horário proibido, uso irregular de vaga, animais, descarte de lixo: o regimento pode prever penalidades, mas dentro de limites. Costuma-se exigir que a conduta esteja descrita na convenção ou no regimento, que o morador seja notificado com clareza e que tenha oportunidade de se manifestar antes da aplicação, sobretudo nas penalidades mais severas por reiteração de condutas.

Multas mais graves dependem de deliberação em assembleia com quórum qualificado. Multa aplicada sem previsão, sem descrição do fato ou sem chance de defesa pode ser questionada — administrativamente ou em juízo.

Assembleia: convocação e validade

Boa parte das disputas de condomínio se resolve — ou nasce — na assembleia. Alguns pontos merecem atenção:

• Todos os condôminos precisam ser convocados, inclusive os que estão em atraso
• A convocação deve indicar data, local e a ordem do dia, com antecedência razoável
• Deliberação sobre assunto que não constava da pauta tende a ser frágil
• Assembleias virtuais e híbridas passaram a ser expressamente admitidas pela Lei 14.309/2022, desde que a convenção não as vede, com requisitos próprios de registro do voto

Quando há falha grave de convocação ou de quórum, a deliberação pode ser questionada, mas há prazos a observar. Deixar a discussão para muito depois costuma dificultar o caminho.

O que reunir antes de discutir a cobrança

Seja para contestar um valor, seja para negociar, a conversa fica mais objetiva com os documentos organizados. Costumam ser úteis:

• Convenção do condomínio e regimento interno, com o registro em cartório
• Atas das assembleias que aprovaram o orçamento, o rateio ou a penalidade
• Demonstrativo do débito, com a discriminação de multa, juros e correção
• Boletos, comprovantes de pagamento e eventuais acordos anteriores
• Notificações recebidas e registros do fato que motivou a multa

A resposta correta depende da convenção de cada condomínio e do caso concreto.