Atraso na entrega do imóvel na planta: quais são seus direitos

Comprar na planta envolve um compromisso de prazo. Quando a obra atrasa, o comprador segue pagando parcelas e, muitas vezes, aluguel — sem receber as chaves. A lei prevê caminhos para essa situação, e a escolha entre eles tem consequências financeiras distintas.

O prazo de tolerância de 180 dias

A Lei 13.786/2018 — a chamada Lei do Distrato — admite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista de entrega. Duas condições importam:

• A tolerância precisa estar expressamente prevista no contrato, de forma clara e destacada
• O atraso juridicamente relevante começa a contar depois de esgotado esse período

Ou seja: um mês de atraso dentro da tolerância contratada normalmente não gera consequência. Ultrapassados os 180 dias, a situação muda.

As duas escolhas do comprador

Passada a tolerância sem entrega, abrem-se dois caminhos — e é preciso escolher com clareza:

1. Manter o contrato e ser indenizado pelo atraso

O comprador segue com o negócio e passa a ter direito a uma indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, calculada dia a dia e devida a partir do fim da tolerância até a efetiva entrega das chaves. É o caminho de quem ainda quer o imóvel.

2. Desfazer o contrato com devolução do que pagou

O comprador pede a resolução por culpa da construtora. Nesse caso, o entendimento consolidado é de devolução integral dos valores pagos, sem as retenções que se aplicam quando é o comprador quem desiste — acrescida da multa contratualmente prevista, e com prazo legal para o pagamento a contar da resolução.

A diferença entre desistir por sua iniciativa e desfazer por culpa da construtora é justamente essa: no primeiro caso há retenção de parte do valor; no segundo, não. E os dois caminhos não se somam: a lei veda expressamente cumular a indenização mensal pelo atraso com a multa devida no desfazimento do contrato.

Cláusulas que costumam ser questionadas

• Tolerância superior a 180 dias ou prazo indefinido
• Multa desigual — pesada para o comprador que atrasa, inexistente para a construtora
• Retenção elevada em caso de desfazimento por culpa da construtora
• Cobrança de correção pelo INCC após o prazo de entrega
• Cobrança de taxas e condomínio antes da entrega das chaves

Como a relação em geral é de consumo, cláusulas que colocam o comprador em desvantagem exagerada podem ser discutidas judicialmente.

E os danos morais?

Uma expectativa comum que merece ajuste: o simples atraso, por si só, não costuma gerar dano moral presumido. Os tribunais tendem a tratar o descumprimento de prazo como questão contratual. O reconhecimento depende de circunstâncias concretas mais graves do que o transtorno próprio do inadimplemento — o que se avalia caso a caso.

O que reunir

• Contrato completo, com todos os aditivos e o memorial descritivo
• Comprovantes de todos os pagamentos e o extrato do saldo devedor
• Comunicações com a construtora (e-mails, mensagens, protocolos)
• Comprovantes de aluguel pago no período, se houver
• Data prevista de entrega e o registro do empreendimento

Um detalhe frequentemente decisivo: contratos assinados antes da Lei 13.786/2018 podem seguir regime distinto — o que torna a data da assinatura um dado relevante da análise.